czas

Na początku lata 2005 roku ostrzegałem społeczność Bogatego ojca, że pogarsza się świetna jak dotąd koniunktura na rynku nieruchomości. Ostatecznie, jak wszyscy wiemy, każda hossa kiedyś się kończy, tak samo jak każde przyjęcie dobiega końca.

Chociaż wielu czytelników dziękowało mi za to ostrzeżenie, od wielu innych otrzymałem mniej przychylne wiadomości. Zadzwonił do mnie rozzłoszczony pośrednik handlu nieruchomościami i spytał: „Czy próbuje pan zrujnować mój biznes?”.

Rozgniewani czytelnicy powinni spróbować zrozumieć słowa Warrena Buffetta: „Z jakiegoś powodu ludzie sugerują się zmiennością cen, a nie przywiązują wagi do wartości. Nie odniesiesz sukcesu, jeśli zabierzesz się za coś, czego nie rozumiesz lub tylko dlatego, że w zeszłym tygodniu ktoś inny dzięki temu osiągnął sukces”.

Mędrzec z Omaha trafnie to podsumował: „Najgłupszym powodem zakupu akcji, jest to, że ich cena rośnie”.

Ja powiedziałbym tak: „Najgłupszym powodem, żeby cokolwiek kupić, jest to, że cena rośnie”. Jednak inwestując, ludzie tak właśnie postępują. W sklepie zazwyczaj nie kupują drogich towarów.

.

Wbiegają naiwniacy

Na przykład, gdyby markety ogłosiły wyprzedaż, gdzie każdy towar kosztowałby 25% mniej, pojawiłyby się tłumy klientów, ale jeśli duże rabaty – często nazywane krachami lub pęknięciem bańki mydlanej – pojawiają się na giełdzie lub rynku nieruchomości, ci sami klienci nie biorą udziału w takiej wyprzedaży. Zamiast tego czekają, aż ceny wzrosną, a inni naiwniacy jeszcze je podbiją i dopiero wtedy kupują.

Szacuję, że 90% wszystkich inwestorów kieruje się zmiennością cen, a nie wartością. Jeśli ceny zaczynają gwałtownie rosnąć, co na rynku nieruchomości miało miejsce w latach 2000-2004, amatorzy nagle stają się profesjonalistami i zaczynają kupować nieruchomości w celu ich sprzedaży po wyższej cenie w krótkim czasie – na przykład kupują dom za 200 tysięcy dolarów, po czym kilka miesięcy później sprzedają go za 250 tysięcy.

Większość inwestorów giełdowych postępuje tak samo. W języku inwestorów takie działanie znane jest pod nazwą „teoria inwestycyjna większego głupca”, czyli kupujemy coś nie dla siebie, lecz w celu sprzedania tego komuś innemu, kto jest większym głupcem niż my.

.

Krach

Wszyscy wiemy, że obecnie mamy największy kryzys w historii krach na amerykańskim rynku nieruchomości. Problem polega na tym, że nie wiemy, kiedy kryzys się skończy.

Jedna z bardziej powszechnych prognoz mówi, że inwestorzy wycofują się teraz z rynku nieruchomości i wracają na giełdę. Inna, która według mnie jest uzasadniona, mówi, że rynek nieruchomości musi się załamać z powodu wysokich kosztów materiałów budowlanych.

Jednak pogłoski takie mają wpływ tylko na inwestorów, o których Buffett mówi, że „sugerują się zachowaniem cen, a nie przywiązują wagi do wartości”. W okresie wysokich cen i dużej niestabilności rynku należy przywiązywać jeszcze większą wagę do wartości, a nie do cen.

Najtrudniej jest jednak zatrzymać się i skoncentrować na wartości, zwłaszcza gdy ceny nie są stabilne – mogą zarówno rosnąć, jak i spadać. Trudno oprzeć się chęci sprzedaży, gdy ceny spadają i kupowania – gdy rosną.

.

Najlepszy czas dla kupujących

Przyjrzyjmy się choćby krachom na rynku. Uwielbiam je, ponieważ są najlepszym czasem, żeby kupować – znajdowanie naprawdę wartościowych okazji jest o wiele łatwiejsze w trakcie kryzysu, a ponieważ tak wielu ludzi sprzedaje, chętniej negocjują i oferują lepsze warunki.

Chociaż krach jest najlepszym czasem, żeby kupować, to wysoki poziom pesymizmu na rynku sprawia, że nie jest to wcale takie łatwe. Pamiętam, jak pod koniec lat 90. kupowałem złoto po 275 dolarów za uncję. Pomimo że wiedziałem, iż była to bardzo okazyjna cena, tak zwani eksperci mówili, że złoto stało się bezwartościowe i zalecali, żeby każdy inwestował w akcje przedsiębiorstw zajmujących się nowymi technologiami i firmami internetowymi. Dziś, gdy cena złota przekracza 1500 dolarów za uncję, ci sami eksperci sugerują, żeby złoto stanowiło część dobrze zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego. I kto tu mówi o kosztownej poradzie?

Nastał teraz trudny czas zarówno dla kupujących, jak i dla sprzedających. Stopy procentowe utrzymują się na stosunkowo niskim poziomie, pozycja giełdy się wzmacnia, wartość dolara jest niska, ceny złota, ropy i gazu są wysokie i dużo pieniędzy szuka właściciela.

Płynie z tego następująca nauka: dziś, bardziej niż kiedykolwiek, trzeba skupić się na wartości, a nie na cenie. Gdy ceny są niskie, łatwo jest znaleźć wartościowe okazje. Natomiast gdy ceny są wysokie – jest to o wiele trudniejsze, co oznacza, że trzeba być mądrzejszym, ostrożniejszym i umieć oprzeć się odruchowym reakcjom.

Na zakończenie przytoczę słowa Warrena Buffetta: „Dopiero podczas odpływu okazuje się, kto pływał nago”. Moim zdaniem, wiele osób pływa nago, zwłaszcza na rynku nieruchomości.